Генплан действий

Возведение новых объектов признано главным приоритетом в молочном животноводстве республики. Но, как показывает практика, ещё на этапе предпроектного строительства хозяйства сталкиваются с серьёзными проблемами.

В дорожной карте по увеличению производства молока на 2016 год обозначен следующий целевой индикатор: ввести в строй около 45 новых молочных комплексов и реконструировать порядка 13 ферм, в общей сложности это 11 тыс. 235 скотомест.
Как известно, капитальное строительство требует немалых вложений уже на начальном этапе. Достаточно сказать, что подготовка проектно-сметной документации с госэкспертизой на коровник вместимостью 400 голов в данный момент обходится хозяйствам в 1,5–2 млн рублей. «А если это комплекс на 1200 голов, его стоимость уже приближается к 4 миллионам», – констатирует глава Вавожского района Татьяна Васильевна Иноземцева. Здесь сегодня заявлены два таких проекта. Это и объясняет тот факт, что большинство вступивших в строй в последние годы животноводческих помещений в республике – это по сути самострои, возведённые хозспособом и рассчитанные на содержание 100–200 голов, без права на получение субсидий. Это самый дешёвый вариант, признаются производители, ведь доля постоянных затрат в себестоимости молока на крупных МТФ ниже, чем на небольших. На последних такого результата  невозможно добиться по определению. Строительным и проектным организациям, осуществляющим сельскохозяйственное строительство, остаётся только разводить руками. «Мы строим везде – в Самарской, Свердловской, Кировской областях, Татарстане, Башкортостане и т. д., только не в своей республике», – парирует заместитель директора ООО «Ижагропром» Владимир Борисович Андреев.
«Когда-то мы в один день подписывали разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и т. д. Но сегодня пришло время серьёзной ответственности за строительство», – констатирует глава профильного министерства Александр Аркадьевич Прохоров. Это значит работать в цивилизованном русле – вести проектирование и строительство в соответствии со всеми нормами и требованиями. И, как заверяет министр, поиск оптимальных решений уже начался.

Чья земля?

Первое, что необходимо предпринять, – оформить разрешение на строительство, и вот тут возникает самая большая головная боль хозяйств. Вся сложность в его получении связана с землёй. Во-первых, трудно подобрать земельный участок под будущую стройку – практически все сельхозземли республики до сих пор остаются паевыми и находятся в коллективно-долевой собственности без выдела в натуре земельных долей и межевания. Так, только 30% из всех имеющихся сельхозземель документально оформлены на правопользование сельхозпроизводителями, сообщает министерство. А ведь при этом хозяйствам ещё нужно учесть и требования организации санитарно-защитной зоны  животноводческих помещений.
Во-вторых, земли сельхозназначения, которые занимает участок, нужно перевести в промышленную категорию. А это, в свою очередь, рождает изменения в Генплан поселения. Как известно, до 2015 года в Удмуртии все права по принятию решений в сфере градостроительства и планирования территорий, распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, относились к полномочиям органов местного самоуправления. Однако после ряда громких конфликтов, связанных с точечной застройкой микрорайонов столицы, республиканские власти передали часть полномочий в области градостроительной деятельности и использования земельных участков в ведение региональных ведомств. Такая градостроительная политика только создала новые барьеры и увеличила сроки согласования документации. Сегодня для внесения поправок в Генплан требуется семь месяцев, плюс 300 тыс. рублей придётся заплатить за услугу. И, как выясняется, не все работы по разработке этих стратегических документов, задающих параметры развития сельских территорий на 20–25 лет вперёд, выполнялись на местах с должным качеством. Не все обозначенные в нём функциональные зоны имеют точные границы, а ряд и вовсе не нашли отражения.
Львиную долю времени «съедает» и процедура оформления правоустанавливающих документов на земельный участок под будущую стройку. Например, как отмечают в СПК «Искра» Кезского района, где в прошлом году сдали новый коровник, у них только полтора года ушло на отмежевание земельного участка, находящегося в паевой собственности, постановку его на кадастровый учёт и приобретение права аренды на 49 лет.
«Упростить процедуру оформления земли, как бы нам ни хотелось, мы не можем: принятие решений в данной области – это полностью прерогатива федерального центра, – отмечает заместитель председателя правительства УР Сергей Аркадьевич Токарев. – Но, надеюсь, реализуемая второй год мера по финансовой поддержке физических лиц в оформлении паёв в собственность всё же принесёт положительные результаты. Ведь эти земли в последующем можно будет продать или сдать в долгосрочную аренду сельхозпредприятиям. Учитывая всю остроту проблемы, возможно, мы в перспективе предложим на рассмотрение вопрос о передаче полномочий муниципалитетам по распоряжению этими субсидиями для оформления земель в муниципальную собственность».  Что же касается поправок Генпланов, то, как считает С. А. Токарев, бояться этого не нужно – без этой темы не проходит ни одного заседания президиума правительства. И даже если эти полномочия остались у муниципалитетов, плату всё равно надо было бы вносить.

Спрос и предложение

Конечно, преимущества того, что ты являешься счастливым законным обладателем подходящего для застройки земельного участка, ощущаются сразу – яснее перспективы и быстрее видимые результаты. В этом случае временные затраты на получение разрешения на строительство составляют всего месяц, оформление остальных разрешительных документов занимает порядка полугода, если не брать во внимание госэкспертизу. Но здесь, как уверяет проектировщик
ООО «МКБ» Николай Александрович Кальтымов, тоже нужно быть семи пядей во лбу. «Собрать весь необходимый пакет исходно-разрешительных документов за полгода возможно лишь при условии, если на предприятии есть грамотный специалист, занимающийся конкретно только этими вопросами. Не буду лукавить, немало замечаний получаем даже мы, – рассказывает он. –  Ведь требуется оформить массу справок, а это в общей сложности порядка 25 пунктов. И, согласно постановлению № 87, по каждому из них нужно подготовить пояснительную записку. Те, кто строился  ранее, прекрасно понимают, насколько это громадный объём работ».
Как правило, те, кто уже имеет опыт прохождения экспертизы, подготовкой документации предпочитают заниматься самостоятельно. Есть в структуре проектных организаций служба заказчика, на которую можно возложить эту работу, поддержку хозяйствам готов оказывать и Центр сельхозконсультирования, но это ведёт к удорожанию проекта. Но в целом, надо отдать должное проектантам и строителям, они ведут активную работу по подготовке проектов повторного применения по молочным комплексам от 100 до 600 голов с привязным и беспривязным содержанием скота, причём ряд из них уже имеют готовую экспертизу. Остаётся только привязать проект к местности. Более того, многие компании стремятся работать в одном лице – предоставляют услуги как по проектированию и строительству, так и изготовлению металлоконструкций, поставке и монтажу молочного оборудования и т. д. Это тоже помогает заказчикам снизить их капитальные затраты. Для желающих строиться и расширяться они презентовали свои возможности на прошедшем 21 апреля республиканском совещании.
«Типовой, готовый проект обойдётся заказчикам уже примерно в 200 тыс. руб.», – говорит В. Б. Андреев. Сравним: средняя стоимость проектирования коровника на 100 голов без учёта инженерно-геологических изысканий в данный момент составляет 400 тыс. руб., на 200 голов – 550 тыс. руб., на 400 голов – 600 тыс. руб. и на 600 голов – 700 тыс. рублей. А стоимость изысканий в зависимости от земельного участка и вместимости объекта – от 200 до 300 тыс. руб. – выгода очевидна. «В данный момент очень востребованы проекты общей площадью 1,5 тыс. кв. м, то есть на 100–200 голов, – на них не требуется госэкспертиза, а для получения возмещения части затрат на строительство животноводческих комплексов из регионального бюджета госэкспертиза сегодня не нужна», – продолжает эксперт.
В данный момент Положение по предоставлению субсидий на строительство и реконструкцию животноводческих помещений проходит стадию согласования. «Самый больной вопрос – это определение перечня документов, который необходим для получения этой поддержки. Мы провели не одно совещание, чтобы оптимизировать его, и направили на согласование в другие компетентные ведомства, – делится замминистра Евгений Иванович Шкарупа. – Министерство финансов УР настаивает на следующем перечне: копии разрешений на  строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию, копия свидетельства о госрегистрации права собственности на земельный участок, копия свидетельства права собственности заявителя на построенное помещение, копия отчёта движения скота и птицы на ферме по форме СП-51 – для тех, кто собирается увеличивать поголовье. Также копия акта приёма-передачи здания по форме ОС-1, в случае приёма объекта после реконструкции заполняется форма ОС-3, копия платёжных поручений, подтверждающие затраты, справка-расчёт субсидий.
С рядом пунктов мы категорически не согласны – дублируются в других нормативных документах, пытаемся сейчас отстаивать свою позицию».
Размер субсидий уже заявлен. «Простые расчёты показывают: стоимость корпуса на 200 голов с полным циклом составляет в среднем 20 млн руб., соответственно, стоимость одного скотоместа – 95–105 тыс. рублей. При обещанных в этом году субсидиях можно рассчитывать на 10 млн руб. поддержки, то есть 50% стоимости строительства республикой возмещается», – продолжает В. Б. Андреев. Хорошую компенсацию прямых понесённых затрат – 20%+2% из регионального бюджета в виде софинансирования, но не более 45 тыс. руб. на одно введённое скотоместо – в этом году установила и Федерация. Но в числе обязательных условий её получения – мощность комплекса не менее 400 скотомест и прохождение проекта госэкспертизы, и именно последний пункт пугает хозяйства особенно. Да и стоит он недёшево – 1 млн руб., в итоге, как отмечают эксперты, вложенные собственные средства в проектирование и строительство будут равняться размеру возмещения. И это не учитывая громадные временные затраты. Так стоит ли овчинка выделки в данном случае? – задаются вопросом многие.

Единым фронтом

Если в прошлом году в кругу руководителей хозяйств чаще приходилось наблюдать скептическую позицию к заявленным новым рубежам в производстве молока, то сегодня пришло общее понимание и осознание того, что 1 млн  т  –  это реальная возможность сделать большой и, главное, качественный рывок в развитии. Защищать интересы отрасли обещает и министерство, своё активное сотрудничество предлагают и проектно-строительные организации республики. «Хотелось, чтобы было больше заказов со стороны наших, удмуртских, сельхозпредприятий.
А мы постараемся их выполнить как положено», – высказал единую позицию на совещании представитель компании «Сельстрой» Сергей Николаевич Кравченко. «Откровенно признаюсь, сегодня идёт поток звонков и из многих других регионов, в том числе из Москвы, от желающих принять участие в нашей программе. Главное, чтобы это сотрудничество стало взаимовыгодным для обеих сторон», – высказался в ответ А. А. Прохоров.

Светлана Владимировна Семёнова, врио руководителя
АУ «Управление госэкспертизы»:

– Процесс экспертизы, государственной или негосударственной, унифицирован
Постановлением Правительства РФ № 145 от 05.03.2007 (с изменениями). Проект предоставляется в полном объёме, согласно Постановлению Правительства РФ № 87 от  16.02.2008. Поэтому сэкономить на данном этапе не получится, как бы ни желали этого заказчики. Государственной экспертизе в обязательном порядке подлежат объекты, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджетной системы РФ. Стоимость госэкспертизы установлена Правительством РФ и определяется исходя из стоимости проектно-изыскательских работ, действует на всей территории России. Отмечу, что государственные экспертные услуги с декабря 2015 года стали стоить дешевле. Для определения стоимости  негосударственной экспертизы в случае внебюджетного финансирования вы можете проводить запросы котировок среди аккредитованных организаций.
Что же касается временных затрат, то, как показывает наша практика, прохождение экспертизы может занять и несколько дней, и растянуться на достаточно длительный период времени – есть вопросы, которые затягивают процесс, как правило, ввиду отсутствия исходных данных, технических условий, слабой проектной организации и по другим причинам.
Чтобы избежать этого, на стадии выбора земельного участка нужно  решать вопросы, связанные с установлением санитарно-защитной зоны. Если строительство планируется вести в границах существующей фермы, рекомендую предварительно заняться установлением санитарно-защитной зоны объекта по границе участка  с учётом перспективы увеличения поголовья. Это отдельный проект, на него выдаётся санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора. После его получения уже можно вести расширение в пределах заявленных мощностей, в том числе по исключениям (здания, связанные с производственной деятельностью, для которых установлена СЗЗ по границе участка).
При строительстве на новом земельном участке надо помнить, что есть ряд вопросов, которые при неправильном его выборе не снимаются вообще. К примеру, один из них связан с подземными источниками водоснабжения. Зоны санитарной охраны источников  организуются в составе трёх поясов, в которых не допускается размещение биологических и химических источников загрязнения подземных вод. Строительство фермы на участке также невозможно в случае, если он находится на расстоянии менее 1000 м от скотомогильника. Почему-то этот момент очень часто сельхозпредприятия упускают из виду.
Достаточно сложно и долго решается вопрос обеспечения объекта водой. Вся проблема на селе в том, что водозаборные скважины построены хозспособом, на них не оформлены лицензии, отсутствует санитарно-эпидемиологическое заключение на источник водоснабжения, не ведётся производственный контроль качества питьевой воды. Согласно существующим требованиям, водоснабжение объектов АПК осуществляется водой питьевого качества.
Результатом экспертизы может быть положительное или отрицательное заключение. При этом есть безусловно отрицательное заключение – это значит, что при сборе исходных данных на участке не выявили ограничения, не позволяющие строить на нём.
Необходимо планировать строительство на один-два года вперёд, чтобы впоследствии не пришлось работать в режиме «пожарной команды». Готовьте исходно-разрешительные документы заблаговременно, в частности, градостроительные планы земельных участков, информацию по скотомогильникам, полезным ископаемым, скважинам и др. Многие из этих данных имеются в районных администрациях.

 Фаяз Фнунович Мирзаянов, зам. директора ООО «Технология»:
– Помимо скотомогильников, в санитарно-защитной зоне животноводческого комплекса  не должно быть жилищных построек, башен питьевого водоснабжения, свалок. Должно быть учтено и зооветеринарное расстояние от проезжей дороги, рядом с которым расположится объект. Защитная зона дорог 1 и 2 категории (федеральные дороги) составляет 300 м, дорог 3 категории – 150 м и 4-й – 50 м. Расположение объекта от населённого пункта зависит от поголовья: для коровников до 100 голов оно составляет до 100 м, от 100 до 200 голов – 300 м. При этом ещё важно учесть и тип лагуны навозохранилища: если она открытого типа, расстояние уже должно составлять 1000 м, в случае закрытого – 500 м. Ещё один важный момент, на который я бы хотел обратить внимание,  – не прописываете в документах будущий объект комплексом, в этом случае санитарно-защитная зона автоматически определяется в 1000 м.